Изо всей коммерческой недвижимости наиболее стойко кризис встретили склады – снижение арендных ставок на январь составило не более 10% по отношению к середине 2008 г., а пустующими оказались всего от 2,5 до 5% помещений. По оценкам экспертов, наилучшим образом себя чувствуют логистические комплексы Москвы, а самое критическое положение складывается в С.-Петербурге.
В российских регионах, которые переживали бум складского строительства буквально накануне кризиса, наступило ожидание – заморожены многие проекты в городах-милионниках. Но, по прогнозам аналитиков рынка, это ожидание не продлится слишком долго, т.к. провинция нуждается в качественных складских помещениях, что обусловлено приходом в регионы крупных западных компаний.
В Москве ситуация очень сильно отличается от положения дел в регионах: «Москва – это логистический центр России, – считает Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Самая сложная ситуация – в С.-Петербурге. В этом городе рынок был перегрет изначально, и образовался переизбыток площадей. Это была неправильная оценка рынка со стороны девелоперов, инвесторов и консультантов по недвижимости. В итоге в настоящее время в северной столице имеется до полумиллиона квадратных метров складских площадей – уже построенных или в высокой степени готовности. И существует очень большой риск, что эти 400–500 тыс. м2 останутся свободными, по крайней мере в течение ближайших 6-12 мес. Поэтому в регионе заморожены новые проекты и даже проекты в высокой степени готовности. То есть объекты, сдача которых намечалась на февраль 2009 г., откладываются на 2010 г., потому что инвесторы и девелоперы опасаются, что на эти площади просто не найдется арендаторов».
В других регионах наблюдается примерно такая же ситуация. До кризиса в городах-милионниках был высокий спрос на качественные складские помещения. И поскольку современных складских объектов в большинстве регионов не было вообще, инвесторы охотно вкладывались в строительство. Речь идет о Ростове-на-Дону, Краснодаре, Екатеринбурге, Самаре, Новосибирске, Казани и Н. Новгороде. Некоторые проекты временно заморожены, но, по словам Егора Дорофеева, инвестфонды и девелоперы не сбрасывают склады в крупных городах со счетов, а в таких городах как Новосибирск или Н. Новгород темпы строительства и вывода на рынок новых складских объектов не снижаются.
Ольга Рыбакова, руководитель аналитического отдела рынков офисной и складской недвижимости, компания Jones Lang LaSalle, также полагает, что кризис сильнее сказался на региональной складской недвижимости. В регионах, действительно, замораживаются объекты, а те проекты, которые планировалось реализовать в городах-милионниках, сейчас под большим вопросом. До кризиса инвесторы готовы были строить склады и на юге, и в Сибири, потому что там планировалось развитие крупных транспортных узлов. Однако сейчас все заняли выжидательную позицию и очень аккуратно смотрят на те проекты, в которые раньше готовы были вкладываться.
В начале 2008 г. девелоперы планировали строительство большого количества логистических комплексов как в московском регионе, так и в городах-милионниках. Эти планы были реализованы лишь наполовину, но, по мнению Ольги Рыбаковой, виной этому не кризис, а внутренние проблемы девелоперов. Ведь еще осенью многие из них заявили о корректировке своих планов. Нехватка складов остается, но она будет восполнена уже к середине 2009 г., когда состоится ввод строящихся сегодня площадей. Приостановлены лишь «бумажные проекты», и связано это с отказом инвесторов вкладывать деньги в строительство.
Ольга Рыбакова утверждает, что кризис затронул складскую недвижимость в меньшей степени, чем офисную: «По итогам IV кв. 2008 г. доля пустующих складов составляла всего 2,5%. Новых складов в конце года практически не появилось. Но в начале 2009 г. мы прогнозируем увеличение числа пустующих складских площадей».
Консалтинговые компании при оценке доли пустующих складов учитывают только готовые к эксплуатации помещения. По подсчетам аналитика компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в московском регионе сегодня пустуют не более 5% складов. «Полгода назад пустовало 2%, но это была т.н. «техническая пустота», когда один арендатор съехал, а другой не успел заехать. Конечно, сейчас есть арендаторы, у которых истек арендный договор и они его не продлили, и уходят именно они в поисках меньшей либо более дешевой площади. А расторгнуть арендный договор со складом класса А очень проблематично для арендатора, что связано с большими штрафами. Помимо этого, склад – это большой товарный запас, которым тоже надо как-то распорядиться», – говорит Егор Дорофеев.
Снизились и ставки аренды складских помещений, но этот показатель не критичен. По подсчетам Jones Lang LaSalle, в Москве ставки упали на 10–15%. Если раньше складские помещения арендовали в среднем по 160 долл. за кв.м в год (максимальная базовая арендная ставка), то сегодня эта ставка составляет около 140–145 долл.
«Рост ставок на аренду складских помещений в России не прекращался с 2006 г. Стоимость аренды складских площадей класса А возрастала ежегодно на 10% и осенью 2008 г. в Москве составляла 145–150 долл. за кв.м в год без учета операционных расходов и коммунальных платежей», – говорит Егор Дорофеев. В конце года, по оценке Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ставки стабилизировались на уровне в 130–140 долл. в год. Произошла небольшая коррекция по сравнению с уровнем первой половины 2008 г. «Мы прогнозируем, что дальнейшего снижения ставок не будет, потому что спрос на склады высокий, а предложение качественных площадей все-таки ограничено. Тем не менее, принимая во внимание общий экономический спад, девелоперы будут вынуждены уступать арендаторам, но речь будет идти не о снижении ставок, а о смягчении ряда условий по арендным договорам, например об изменении структуры платежей. Т.е. могут предложить платить помесячно, а не сразу за квартал, либо изменять размер и структуру финансовых гарантий, предоставляемых арендатором. Некоторые девелоперы уже сейчас предлагают новые помещения с отремонтированными офисами. Если раньше в логистическом комплексе предполагались офисные помещения, то они сдавались без отделки, в состоянии shell&core. Сейчас арендодатели всеми силами стараются облегчить жизнь арендатора», – заключает эксперт.